Kurzzeitvermietung – Was Sie über diese Vermietungsform wissen müssen
Nicht zuletzt die Mietpreisbremse und umfangreiche Mieterschutzbestimmungen haben dafür gesorgt, dass sich so mancher Vermieter die Frage stellt, ob nicht die Kurzzeitvermietung eine Option darstellt. Ist der sonst so beliebte Langzeitmieter inzwischen wirklich weniger attraktiv als die Option der Kurzzeitvermietung? Wir informieren Sie, welche Fallstricke Sie bei dieser Form der Vermietung unbedingt im Blick haben sollten. Denn neben einem hohen Zeitaufwand für jede Neuvermietung gibt es auch rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie beachten müssen.
Tipp: Sie möchten kein Risiko eingehen? Dann fragen Sie unsere Immobilienexperten. Wir ermitteln für Ihre Immobilie den erzielbaren Mietpreis und kümmern uns um eine rechtssichere Vermietung mit solventen Mietern. Hier mehr erfahren!
Was versteht man unter Kurzzeitvermietung?
Zunächst müssen wir das befristete Mietverhältnis, welches stets einer nach § 575 BGB klar definierten Begründung bedarf (Eigenbedarf, geplante Renovierung oder Vermietung an zur Dienstleistung Verpflichtete) von der Kurzzeitvermietung abgrenzen. Die Kurzzeitvermietung, die wir in diesem Artikel näher beleuchten, ist vielmehr eine kurzzeitige Gebrauchsüberlassung. Dabei werden Häuser, Wohnungen oder einzelne Zimmer in der Regel möbliert angeboten, was die Immobilie für die Zielgruppe automatisch interessanter macht und zugleich einen höheren Mietpreis rechtfertigt - besonders in Regionen, die von der Mietpreisbremse betroffen sind. Das Angebot richtet sich neben Studenten und Zeitarbeitern auch häufig an Menschen, die sich gerade beruflich umorientieren und eine Wohnung zur Zwischenmiete suchen.
Die Hauptunterschiede der Kurzzeitvermietung zur
klassischen Vermietung im Überblick:
Dauer
Die Kurzzeitvermietung kann einen Zeitraum von einem Tag bis zu maximal 6 Monaten betragen, da sonst von einer klassischen Vermietung ausgegangen wird und je nach Ort die Mietpreisbremse einsetzt.
Ausstattung
Es ist sinnvoll, die Immobilie möbliert anzubieten und vollständig auszustatten, um eine möglichst breite Zielgruppe anzusprechen.
Zielgruppe
Kurzzeitvermietungen sprechen in erster Linie Geschäftsreisende, Touristen und temporäre Arbeitskräfte an. Aber auch Studenten oder Arbeitgeber, die für Ihre Mitarbeiter eine Firmenwohnung suchen, stehen auf der Liste potenzieller Interessenten.
Zweck
Die Immobilie darf nach allgemeiner Rechtssprechung (vgl. LG Hannover MDR 71, 762) nicht den üblichen Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen. Der (temporäre) Zweck der Anmietung muss schriftlich im Mietvertrag oder einem Zusatzdokument erfolgen.
Kurzzeitvermietungen sind in verschiedenen Formen
denkbar:
Ferienvermietung
Beliebt bei Touristen, die eine Alternative zu Hotels suchen. Diese Form der Kurzzeitvermietung ist besonders in Urlaubsregionen weitverbreitet, muss aber in der Regel von der Kommune genehmigt werden.
Möblierte Wohnungen für Geschäftsreisende
Für befristete Arbeitsaufenthalte, Konferenzen oder Arbeitskräfte die sich beruflich umorientieren und eine Wohnung zur Zwischenmiete suchen, stellen möblierte Wohnungen eine flexible Lösung dar.
Wohnungen für Pendler
Menschen, die zwischen Wohn- und Arbeitsort pendeln, nutzen häufig möblierte Kurzzeitwohnungen. Achten Sie darauf, dass hier kein klassischer Zweitwohnsitz entsteht, der auf ein gewöhnliches Mietverhältnis schließen ließe.
Unterkünfte für Studierende oder Praktikanten
Gerade zu Semesterbeginn oder während eines Praktikums ist die Nachfrage nach kurzzeitig verfügbaren Wohnungen groß, da Wohngemeinschaften und bezahlbarer Wohnraum bereits voll ausgelastet sind.
Vorteile der Kurzzeitvermietung für
Vermieter und Investoren
Die Kurzzeitvermietung verspricht sowohl Investoren als auch privaten Vermietern zahlreiche Vorteile, welche über die reine Profitmaximierung hinausgehen:
Höhere Einnahmen
Der höhere Aufwand sowie der Charakter der eingangs erwähnten "befristeten Gebrauchsüberlassung" rechtfertigen und erlauben einen höheren Mietpreis. So können Vermieter von Ferienwohnungen (Stichwort AirBnB) deutlich höhere Preise pro Nacht verlangen, als es einem Dauermieter zumutbar wäre. Die Kurzzeitvermietung bleibt auch von der Mietpreisbremse gänzlich unbeeindruckt. Rechnen Sie jedoch mit mehr Aufwand durch Endreinigung und geringerer Umsicht im Umgang mit Ihrer Immobilie sowie saisonalen Unterschieden bei der Auslastung.
Mehr Flexibilität
Als Vermieter behalten Sie sich vor, die Nutzung Ihres Eigentums flexibel zu gestalten. Sie können etwa Zeiten für den Eigenbedarf einplanen oder Ihre Immobilie für Angehörige bereitstellen, wie es Ihnen beliebt. Auch ein Leerstand zur Renovierung ist deutlich besser planbar. Insbesondere ungeplante Reparaturen, die sonst den Anspruch auf ein Hotel nach sich ziehen können, stellen bei der Kurzzeitvermietung kaum noch ein relevantes Risiko dar.
Saisonale Nachfragesteigerung ausnutzen
Die Kurzzeitvermietung ermöglicht es Vermietern, von saisonalen Spitzenzeiten zu profitieren. In Ferienregionen oder bei Großveranstaltungen (z. B. Messen, Festivals) ist die Nachfrage dann besonders hoch. Abhängig von Ihrer Situation und der Region können Sie ein hybrides Modell aus Kurzzeitvermietung, Eigenbedarf und befristeten Mietverträgen verfolgen, um von Nachfragespitzen zu profitieren und Nachfrageflauten abzufangen.
Diversifizierung Ihres Portfolios
Investoren können mit Kurzzeitvermietungen ihr Mietportfolio diversifizieren und dadurch ihre Einnahmequellen absichern. Kurzfristige Mieten bieten Schutz vor langfristigen Mietausfällen und federn Verluste durch Mahnverfahren und Räumungsklagen bei anderen Immobilien ab.
Ansprechende Zielgruppen
Geschäftsreisende, Touristen und Pendler sind oft solvente und pflegeleichte Mieter, die die angebotene Immobilie schätzen und zuverlässig zahlen. Bei kürzeren Mietzeiten können Sie die Zahlung im Voraus verlangen, um sich zusätzlich abzusichern.
Steuerliche Vorteile
In einigen Fällen können Vermieter durch Kurzzeitvermietung steuerliche Vorteile wie die Anrechnung von höheren Werbungskosten nutzen. Informieren Sie sich am besten vorab bei Ihrem Steuerberater.
Herausforderungen und Risiken
der Kurzzeitvermietung
Trotz aller Vorteile sollten Sie die Herausforderungen und rechtlichen Hürden der Kurzzeitvermietung keinesfalls unterschätzen.
Höherer Verwaltungsaufwand
Häufiger Mieterwechsel führt zu größerem organisatorischem Aufwand. Dazu zählen wiederkehrende Aufgaben wie Buchungsmanagement, Endreinigung, engmaschigere Instandhaltungsmaßnahmen und Check-in/Check-out-Prozesse. Viele dieser Prozesse lassen sich jedoch dank Software, Apps und intelligenter Planung automatisieren.
Leerstandzeiten
Planen Sie, je nach Standort, Leerstände in der Nebensaison ein. Auch unzureichendes Marketing oder zufällige Nachfrageflauten können zu Einnahmeeinbußen führen.
Rechtliche Unsicherheiten
Viele Städte haben Regelungen eingeführt, um die Kurzzeitvermietung zu regulieren. Verstöße gegen Vorschriften zur Wohnraumzweckentfremdung ziehen meist hohe Strafen nach sich. Informieren Sie sich gründlich und fragen Sie im Zweifel immer einen Fachanwalt um Rat.
Erhöhte Abnutzung der Immobilie
Durch häufig wechselnde Mieter und deren intensivere Nutzung kann die Immobilie stärker abgenutzt werden. Das führt zu höheren Wartungs- und Instandhaltungskosten.
Anspruchsvolle Gäste
Kurzzeitmieter erwarten oft einen hotelähnlichen Service, der mit zusätzlichem Aufwand verbunden ist. Dazu gehören etwa schneller Kundenservice und komfortable Ausstattung. Schreiben Sie daher eindeutige Angebote und schließen Sie bestimmte Services auch explizit aus, um Missverständnissen vorzubeugen.
Als Experten für Vermarktung und Vermietung verstehen wir es nur zu gut, wenn Sie bei der Mieterwahl lieber keine Experimente wagen möchten. Stattessen wünschen Sie sich einen zuverlässigen Langzeitmieter? Wir unterstützen Sie dabei Ihre Immobilie erfolgreich zu vermieten.
Rechtliche Rahmenbedingungen
für Kurzzeitvermietung: Was Sie über Wohnraumzweckentfremdung wissen
müssen
Einige Städte haben strenge Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Sie sollen sicherstellen, dass langfristige Mietwohnungen nicht durch Kurzzeitvermietungen künstlich verknappt werden. Vorreiter sind Berlin, München und Hamburg mit umfassenden Regelungen, die etwa Genehmigungen oder Registrierungen für Kurzzeitvermietungen vorschreiben.
Es gibt jedoch keine einheitliche Regelung, die deutschlandweit gälte. In Berlin ist etwa eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung notwendig, sofern die Immobilie nicht primär vom Eigentümer genutzt wird. In Bayern gibt es ähnliche Regeln, die mit zunehmender Entfernung zu München weniger streng ausfallen.
Jede Kommune kann ihre eigenen Vorschriften und Regelungen erlassen, weshalb erst ein klärendes Gespräch mit der Stadtverwaltung oder einem Anwalt Ihnen endgültige rechtliche Sicherheit gibt.
Praktische Tipps für eine
erfolgreiche Kurzzeitvermietung
Sobald Sie alle rechtlichen Hürden aus dem Weg räumen konnten und sich den Herausforderungen der Kurzzeitvermietung stellen, sollten Sie Ihre Immobilie unbedingt auf Ihre Zielgruppe optimieren.
Hochwertige Ausstattung: Moderne, funktionale Möbel, schnelles WLAN, eine voll ausgestattete Küche und bequeme Betten sind obligatorisch und steigern die Nachfrage.
Attraktives Design: Helle, neutral gestaltete Räume sprechen ein breiteres Publikum an.
Ausstattung: Smart-TVs, Kaffeemaschinen, Haartrockner, Waschmaschinen und digitale Türschlösser erhöhen den Komfort.
Flexibler Check-in: Schlüsselboxen oder digitale Zutrittssysteme erleichtern den Mietern die An- und Abreise und ersparen Ihnen zusätzlichen Aufwand.
Marketingstrategien für eine erfolgreiche
Kurzzeitvermietung
Werbung: Vermieter sollten auf speziellen Plattformen direkt inserieren. Eine eigene Website erhöht die Reichweite zusätzlich.
Präsentation: Professionelle Bilder und detaillierte Beschreibungen der Immobilie sind essenziell, um potenzielle Mieter anzusprechen.
Zielgruppenorientierte Annoncen: Gehen Sie in Ihren Inseraten direkt auf die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppen ein.
Preisgestaltung und Service für die Kurzzeitvermietung
Ihrer Immobilie
Dynamische Preise: Passen Sie Ihre Preise gemäß der Nachfrage an.
Service: Gute Bewertungen auf einschlägigen Portalen wirken sich positiv auf die Nachfrage aus.
Reinigung: "Besenrein" ist bei der Kurzzeitvermietung nicht ausreichend. Investieren Sie in eine professionelle Endreinigung, die Sie regelmäßig kontrollieren.
Fazit: Lohnt sich die
Kurzzeitvermietung für Sie?
Die Kurzzeitvermietung mag auf den ersten Blick mit einer höheren Rendite und mehr Flexibilität attraktiv erscheinen, doch die Risiken überwiegen oft. Ein hoher Verwaltungsaufwand, steigende Marketingkosten, juristische Vorarbeit und der Möglichkeit saisonal bedingter Leerstände werden dabei oft außer Acht gelassen.
Insbesondere frisch erworbene Immobilien, die auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen stellen ein erhebliches Risiko dar. Wohnungen in von Touristen stark frequentierten Regionen und Studentenstädten eignen sich besser als das baufällige 500 qm Anwesen in einer eher ländlichen Region.
Grundsätzlich kann man sagen, dass Kurzzeitvermietungen ein höheres Risiko bergen als ein zuverlässiger Langzeitmieter. Für Eigentümer, die langfristig planen und auf finanzielle Sicherheit setzten, ist die Langzeitvermietung meist die bessere Wahl.
Tipp: Die Immobilienexperten von Strobl Immobilien unterstützen Sie bei der Vermarktung und Vermietung Ihrer Immobilien. Gerne informieren wir Sie über Ihre Optionen einer erfolgreichen Immobilienvermietung!
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Die Kurzzeitvermietung klingt verlockend, bringt aber oft Unsicherheiten und hohe Verwaltungskosten mit sich. Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Immobilie langfristig und erfolgreich zu vermieten – mit solventen Mietern und einem professionellen Vermarktungskonzept.
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Caroline Grüner arbeitet seit 2021 bei dem inhabergeführten Immobilienmakler Peter Strobl Immobilien GmbH & Co KG.
