Erbengemeinschaft: Haus geerbt

Eine Erbengemeinschaft entsteht nach dem Willen des Gesetzgebers immer dann, wenn der Erblasser durch mehrere Erben beerbt wird. Sie entsteht ohne den Einfluss der Erblasser oder der Erben selbst. Alle beteiligten Personen sind grundsätzlich per Gesetz als Miterben miteinander verbunden.

Juristisch gilt die Erbengemeinschaft dabei als Gesamthandsgemeinschaft. So können im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge die Nachlassgegenstände keiner einzelnen Person zugeordnet werden, sondern gehören allen gemeinsam. Dasselbe gilt auch für Forderungen, die vom Erblasser auf die Erbengemeinschaft übertragen worden sind.

Wichtig ist der Umstand, dass keiner der Erben alleine über den Nachlass verfügen kann. Der Nachlass kann ausschließlich gemeinsam verwaltet werden.

Sind mehrere Personen Erbe eines Erblassers, dann bilden sie als Miterben automatisch eine Erbengemeinschaft. Von deren Willen hängt dies nicht ab. Der Gesetzgeber sieht jedoch in der Folgezeit die Möglichkeit vor, die Erbschaft auszuschlagen.

Die Berufung zum Erben erfolgt entweder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder durch gewillkürte Erbfolge. Letztere wird in der Regel durch ein Testament festgelegt. Die Ermittlung der Erbfolge übernimmt das Nachlassgericht. Dieses forscht von Amts wegen auch im Testamentsregister nach, ob der Erblasser ein Testament hinterlegt hat.

Eine wichtige Abgrenzung ist jene zwischen der Berufung zum Erben und einer solchen zum Vermächtnisnehmer. Letzterem steht ein im Testament bestimmter Anspruch gegen den Nachlass zu, zum Beispiel, wenn der Erblasser bestimmt, dass sein Enkel eine im Nachlass enthaltene Wohnung bekommen soll.

Mehrere erbberechtigte Geschwister bilden per Gesetzgeber eine Erbengemeinschaft. Dabei kann jeder Miterbe für sich entscheiden, ob er Erbe bleiben möchte oder die Erbschaft innerhalb der gesetzlichen Frist ausschlägt. Grundsätzlich sind alle Geschwister als Miterben gleichberechtigt. Bedeutet: Der Nachlass muss von allen gemeinschaftlich verwaltet und unter sich aufgeteilt werden. Kein Miterbe hat das Recht, nach eigenem Ermessen und ohne Zustimmung der anderen Geschwister Verfügungen über den Nachlass zu treffen.

Als gesetzliche Erben gelten die ehelichen Kinder des Erblassers. Gegenüber der Mutter haben auch nichteheliche Kinder ein gesetzliches Erbrecht im gleichen Umfang wie eheliche Kinder. Anders gegenüber dem Vater: Hier erfolgt eine Gleichstellung von nichtehelichen Kindern mit den ehelichen nur durch eine Anerkennung der Vaterschaft oder durch eine gerichtliche Vaterschaftsfeststellung.

Zudem gehören auch adoptierte Kinder zu den gesetzlichen Erben, da das Kind durch die Adoption die volle rechtliche Stellung eines ehelichen Kindes erlangt. Stiefkinder hingegen gehören nicht zu den gesetzlichen Erben des Stiefelternteils. Dasselbe gilt für Pflegekinder.

Jedem gehört alles: Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, es handelt sich um eine Gemeinschaft von Personen, denen ein Vermögen gemeinschaftlich zusteht. Jeder Gesamthänder ist also Eigentümer des ganzen Nachlasses und Inhaber der gesamten Forderungen.

Die wichtigste Einschränkung der Gesamthandsgemeinschaft ist, dass keiner der Miterben alleine über den Nachlass verfügen kann. Ein einzelner Erbe kann nur über den an ihn übertragenen Anteil an der Erbengemeinschaft verfügen und diesen, wie zum Beispiel eine Erbimmobilie, verkaufen oder vermieten. Die Anteile der anderen Miterben bleiben davon unberührt.

Der Erwerb von Vermögensgegenständen über eine Erbschaft unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Je nach Verwandtschaftsgrad ergibt sich die Steuerklasse. Freibeträge verringern die zu versteuernden Vermögensbeträge. Die Erbschaftsteuersätze selbst sind nach der Steuerklasse und der geerbten Vermögenssumme gestaffelt, die nach Abzug der Freibeträge übrig bleibt.

Laut § 13 des Erbschaftsteuergesetzes werden verschiedene Steuerbefreiungen geregelt. Verwitwete Ehepartner beispielsweise müssen eine geerbte Immobilie nicht versteuern, wenn sie diese für mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen. Bei einer Vermietung der Immobilie oder einem Verkauf innerhalb dieser 10 Jahre lebt die Steuerpflicht hingegen wieder auf.

Wichtig: Erben sind verpflichtet, dem Finanzamt eine Erbschaft innerhalb von zwei Monaten mitzuteilen.

Erbschaften sind häufig nicht nur juristisch komplexe, sondern auch emotionale Themen. Die beste Möglichkeit, eine Erbschaft friedlich zu tätigen, ist eine klare Regelung durch den Erblasser. Dies erfolgt in der Regel durch ein Testament, in welchem festgelegt wird, was nach dem Tod des Erblassers geschehen soll. In einem Testament regelt der Erblasser einseitig, wer welche Vermögenspositionen und Rechte übernimmt und was gegebenenfalls dafür zu tun ist. Zudem kann der Erblasser zum Beispiel durch einen Testamentsvollstrecker sicherstellen, dass die Regelungen in seinem Testament nach seinem Ableben eingehalten werden.

Dieses Beispiel soll verdeutlichen, wie das Erbe an eine Erbengemeinschaft gelingen kann: Ein Erblasser ist Eigentümer von zwei Eigentumswohnungen, einem Auto und besitzt ein Vermögen von 150.000 Euro, das er auf seinem Bankkonto bewahrt. Er möchte seine zwei Kinder und ein Enkelkind begünstigen. Der Erblasser setzt seine beiden Kinder als Erben ein, die dadurch eine Erbengemeinschaft bilden. Um Streit zu vermeiden, teilt er die Eigentumswohnungen unter den beiden Kindern auf. Da eine Wohnung größer ist als die andere, vermacht der Erblasser dem Erben der kleineren Wohnung zusätzlich 150.000 Euro Bankvermögen. Seinem Enkelkind vermacht der Erblasser das Auto im Rahmen eines Vermächtnisses, ohne den Enkel als Erben einzusetzen. So müssen die Kinder des Erblassers das Auto an das Enkelkind übertragen.

Bei diesem Beispiel entscheiden die Kinder des Erblassers selbst, wer welche Wohnung übernimmt. Alternativ wäre es auch möglich, einen Erbvertrag abzuschließen, der auch diese Entscheidung vorwegnimmt.

Wenn Sie im Rahmen einer Erbengemeinschaft ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen möchten. Wir verschaffen Ihnen gerne einen Überblick:

Erscheint Ihnen Ihre geerbte Immobilie nicht geeignet für eine Selbstnutzung oder Vermietung, dann sollten Sie einen möglichst zeitnahen Verkauf anstreben. Manchmal ist ein Verkauf auch die einzige verbleibende Möglichkeit, um eine Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu beenden.

Damit Ihre Immobilie nicht zu einem deutlich niedrigen oder unrealistisch hohen Preis in den Markt getragen wird, empfiehlt sich die Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler. Generell ist die Zusammenarbeit mit einem markterfahrenen Immobilienspezialisten beim Verkauf einer Immobilie immer empfehlenswert.

Die Vermietung eines geerbten Einfamilienhauses ist nicht immer ratsam. Oftmals können die fälligen Instandhaltungskosten nicht auf einen einzelnen Mieter umgelegt werden. Auch die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite ist oft nicht möglich. Bei Mehrfamilienhäusern hingegen stellt sich die Renditesituation wegen der Möglichkeit einer Umlagenverteilung auf eine größere Zahl von Mietern häufig günstiger dar. Hier kann sich eine Vermietung rentieren.

Die Entscheidung für oder gegen eine Eigennutzung der geerbten Immobilie hängt meistens von der emotionalen Bindung an ein Objekt ab. Wichtig ist dennoch die Beachtung des Zustandes der Immobilie. Nicht selten liegt ein sogenannter Renovierungsstau vor. Bedeutet: Es müssen noch einige verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vorgenommen werden, bevor die Immobilie mit gutem Gewissen bewohnt werden kann. Bei einer Erbengemeinschaft sollte die Möglichkeit bestehen, dass Sie Ihre Miterben auszahlen, sodass Sie die Immobilie unabhängig bewohnen können.

Erblasser kennen ihre Vermächtnisse und Erben meistens selbst am besten. Deshalb ergibt es natürlich Sinn, dass sich Erblasser vor dem Tod um das Thema Erbschaft kümmern (Stichwort: Testament) und alle ihre Angelegenheiten so weit wie möglich zu Lebzeiten regeln. Auf diese Weise können potentielle Unstimmigkeiten von vornherein vermieden werden.

Sie haben im Rahmen einer Erbengemeinschaft ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt und überlegen nun, was Sie mit der Immobilie tun können?

Wir von STROBL Immobilien sind seit vier Generationen als erfolgreiche Marktspezialisten in Deutschland tätig und Ihr versierter Partner, wenn es um das sensible Thema Erbschaftsimmobilien geht. Zögern Sie nicht lange und treten Sie unverbindlich mit uns in Kontakt.

Wir stehen Ihnen bei jedem Schritt Ihrer Entscheidungsfindung zur Seite und helfen Ihnen, Ihre geerbte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Gerne stehen wir Ihnen als beratende und vermittelnde Instanz zur Verfügung und stellen sicher, dass das gesamte Verfahren zur bestmöglichen Zufriedenheit der gesamten Erbengemeinschaft durchlaufen wird.